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计划|物业股沸腾,超级玩家恒大融创正加速入场

『草丁网摘要:计划|物业股沸腾,超级玩家恒大融创正加速入场』此前,融创中国(01918.HK)亦被指正在考虑分拆物业板块,计划在港交所进行10亿美元IPO。至此,“碧万恒融”四家超级房企,仅剩万科(000002.SZ)物业还没有明确上市计划。国内其它TOP10房企中,除绿地控股、龙湖集团分别入股雅生活及绿城服务外,其余房企均已或


持续沸腾的物业资本市场 , 即将迎来两个超级玩家 。
7月30日 , 市场消息称 , 中国恒大(03333.HK)计划分拆物管业务在港上市 , 最快明年上半年挂牌 , 集资额10亿至20亿美元 。 此前 , 融创中国(01918.HK)亦被指正在考虑分拆物业板块 , 计划在港交所进行10亿美元IPO 。
至此 , “碧万恒融”四家超级房企 , 仅剩万科(000002.SZ)物业还没有明确上市计划 。 国内其它TOP10房企中 , 除绿地控股、龙湖集团分别入股雅生活及绿城服务外 , 其余房企均已或计划将物业板块送至资本市场 。
恒大物管业务的公司主体为金碧物业 , 克而瑞数据显示 , 截至2019年末该公司在管面积3.52亿平方米 , 仅次于万科物业、碧桂园智慧服务和彩生活 , 营业收入为43.75亿元 , 在上市物企中能排到前十 。
融创的物业板块近年来同样飞速发展 。 从2017年到2019年 , 融创服务营业收入分别为22.1亿元、50.1亿元、70亿元 , 年平均增幅达72% , 占集团整体营收比重提升至4.13% , 在管面积也超过1.2亿平方米 。
最静默的万科物业 , 实为整个物管行业的“隐形龙头” 。 截至2019年底 , 万科物业在管面积4.5亿平方米 , 在管规模超过所有已上市物企 , 期内整体营收127亿元 , 是内地首个营收迈入百亿门槛的物管企业 。
年中股东大会上 , 万科管理层表示 , 希望所有独立业务都能上市 , 这样全球最知名的投资人会促使其进入更好的发展阶段 。 但物业板块 , 相当长时间内没有独立上市计划 , 当人们将万科物业看做城市服务商时 , 再考虑上市 。
万科并非没有同路者 , 龙湖管理层同样坚持 , 物业板块现阶段最主要的事是强化竞争力 , 暂时不考虑分拆上市 。 不过 , 龙湖并不舍得错过物业资本市场男星 , 通过入股绿城服务 , 它以投资者身份享受市场红利 。
更多的房企 , 正在物业股火热行情的诱惑下 , 加速分拆上市的步伐 。 今年以来 , 共有9家物管企业递交招股书 , 仅6月下旬便有5家公司集中交表 。 中指研究院预计 , 到2020年底上市物管企业会达到50家左右 。
无论A股还是港股 , 今年物业板块股价涨势确实可观 , 表现最抢眼的银城生活服务累计涨幅近400% , 中奥到家累计涨幅超200% , 滨江服务、时代邻里、鑫苑服务、永升生活服务累计涨幅均在100%以上 。
不仅如此 , 千亿市值物管企业早已诞生 。 截至7月30日收盘 , 碧桂园服务市值高达1266.55亿港元 , 雅生活服务和保利物业分别以585.33亿港元和455.12亿港元位居其后 , 招商积余、时代邻里市盈率分别达126倍、113倍 。
业内认为 , 头部房企分拆的物业公司不少都有冲击千亿市值的实力 , 如果恒大分拆物管业务融资20亿美元 , 公司估值同样有望触达千亿港元 。
克而瑞物管研究发现 , 高估值物业具备以下共性:母公司基本属于TOP30房企 , 地产开发能力在千亿以上;自身管理规模1亿平方米左右 , 同比增速20%左右;营收10亿元以上 , 净利润1亿元以上 。
去年 , 25家上市物管公司平均营收增幅达43% , 其中碧桂园服务营收实现翻倍 , 新城悦服务和永升生活服务增幅达七成以上 。 营收高增长、现金流稳定、轻资产运营模式、周期性弱等特质 , 不断将物业资本市场推向高潮 。
“上市物业企业越来越多 , 是行业逐步走向成熟的标志 。 ”易居控股CEO丁祖昱认为 , 但估值能否继续保持高位存在不确定性 , 目前此番高估值叠加了投资者对企业未来规模增长、增值服务高增长的预期 。
丁祖昱还称 , 只要恒大、万科等头部物业公司还未完成上市 , 整体物业市场仍然值得看好 。 一旦这些最大的物业公司完成上市 , 物业企业的分化会迅速加剧 , 物企本身的价值也会趋于理性 。
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